contratto preliminare

Il preliminare di compravendita (o compromesso)

Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è l’atto nel quale la parte venditrice, promittente, e la parte acquirente, promissaria, si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

Le parti sono da questo contratto vincolate fino alla stipula dell’atto definitivo, il rogito, sarà quindi loro cura redigerlo nel modo più dettagliato possibile.

Il compromesso dovrà quindi contenere dei dati obbligatori e necessari che saranno poi riportati nell’atto di compravendita:

-    dati anagrafici della parte promittente e promissaria;
-    se l’acquirente è coniugato il loro regime patrimoniale;
-    data del rogito;
-       descrizione dell’immobile comprese le pertinenze;
-       dati catastali;
-       conformità dell’immobile alla concessione edilizia;
-       eventuali vizi; vincoli o ipoteche che pesano sull’immobile;
-       importo delle caparre o degli acconti versati;
-       prezzo complessivo;
-       modalità e termini di pagamento;
-       se trattasi di immobili in costruzione l’eventuale adeguamento prezzi;
-       presenza di garanzie fideiussorie;
-       l’eventuale subordinazione dell’acquisto alla concessione del mutuo;
-       se si acquista con un’intermediazione immobiliare i dati di iscrizione dell’agente immobiliare al Ruolo degli Agenti d’Affari.

La data del rogito vincola le parti; se ad esempio l’acquirente vive in una casa in affitto potrà inserire nel compromesso la clausola che se l’atto non viene stipulato entro quella data il venditore pagherà le mensilità d’affitto per conto dell’acquirente.

I dati catastali sono univoci, identificano cioè un solo immobile, è quindi buona norma prima di stipulare il preliminare fare una verifica presso il catasto del comune per verificare che l’immobile oggetto della vendita appartenga al venditore.

Bisogna indicare oltre al prezzo complessivo anche le eventuali caparre e gli eventuali acconti già versati e comunque le modalità e i termini di pagamento. Il versamento delle caparre assume natura risarcitoria in caso di inadempienza di una delle due parti. Se ad essere inadempiente è il venditore; l’acquirente ha diritto al risarcimento del doppio della caparra versata; se ad essere inadempiente è invece l’acquirente, il venditore ha diritto a trattenere la caparra versatagli.

Se l’immobile è in costruzione fare attenzione all’eventuale adeguamento prezzi. Ciò significa che il costruttore man mano che prosegue i lavori adeguerà il prezzo complessivo dell’immobile sulla base della variazione dell’indice istat.

La garanzia fideiussoria tutela gli acquirenti degli immobili in costruzione. Il decreto legislativo n.122/2005 sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire obbliga il costruttore prima o contestualmente alla stipula del preliminare a rilasciare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere per l’acquisto.

Se si decide di acquistare l’immobile stipulando un mutuo è buona norma indicare nel compromesso che l’acquisto è subordinato alla concessione del mutuo. Non rischiando così di doversi ritrovare a dover pagare la casa senza l’aiuto del mutuo.

Il compromesso può essere registrato presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate.